REIT – mit kleinem Geld in Immobilien investieren?

ETFs? Einzelaktien? Fehlanzeige. Wie wir schon gesehen haben, lassen viele Deutsche ihr Geld lieber auf Giro- und Tagesgeldkonten herumliegen. Und wenn es doch mal investiert wird? Dann natürlich in Immobilien. Betongold. Is ja schließlich was sicheres. Solide. „Schaffe, schaffe Häusle baun“, sagt der Schwabe.

Problem: Wer kann sich das bei den aktuellen Immobilienpreisen noch leisten? Nicht allzu viele. Wäre doch cool, wenn man auch mit überschaubarem Geldbeutel in Immobilien investieren könnte. Am besten noch in mehrere verschiedene. Möglichst unkompliziert sollte der An- und Verkauf natürlich auch sein. Geht nicht? Denkste! Die Lösung hat vier Buchstaben…

Hinweis: Für Eilige und Lesefaule sind unter der Rubrik "Der schnelle Happen" die Kernaussagen zusammengefasst.

1. Was ist ein REIT?

REIT steht für Real Estate Investment Trust, frei übersetzt heißt das in etwa: Immobilienaktienfonds. Die Geschäftstätigkeit eines REITs besteht üblicherweise darin, in Immobilien zu investieren und sie zu bewirtschaften. Das bedeutet in der Regel, dass man sie vermietet. Aber Vorsicht! REIT ist nicht gleichbedeutend mit Immobilienkonzern. Vonovia, Deutsche Wohnen & Co. sind keine REITs, sondern normale (europäische) Aktiengesellschaften.

Für REITs sind viele verschiedene Immobilienarten denkbar. Neben den klassischen Wohnimmobilien sind das häufig Hotels, Einkaufszentren, Industriegebäude und – in den USA – auch Gefängnisse (kein Scherz, das gibt es wirklich! Für diejenigen, die sich selbst davon überzeugen wollen, nennt der Alligator am Ende des Beitrags zwei Beispiele ?).

Dir als Anleger geben REITs die Möglichkeit, Dein Geld in Immobilien anzulegen, die Du Dir sonst nie leisten könntest. Im Endeffekt handelt es sich um eine Kreuzung aus Aktie und Immobilie, wobei der Nachwuchs mehr nach der Aktie kommt ?. Wie bei Aktien üblich, brauchst Du ein Depot bei einem Broker, um sie zu handeln.

REITs weisen gegenüber herkömmlichen Immobilienunternehmen und -Aktien einige Besonderheiten auf. REITs sind vom Staat stark reguliert und daher in der Regel eine sehr transparente Anlageform.

Wo allerdings die einzelnen Staaten regulieren, kommt es immer auch zu Abweichungen. Im Folgenden wird sich der Alligator auf die Merkmale deutscher und US-amerikanischer REITs konzentrieren. Die meisten von ihnen gelten allerdings so oder so ähnlich auch in anderen Ländern und weichen nur in Details ab. Apropos Details…

Werfen wir mal einen Blick auf die Einzelheiten!

• Wie Du es bereits von Aktien kennst, kannst Du REITs jederzeit börsentägig und zu den üblichen Gebühren handeln. Gegenüber dem zeit- und geldaufwändigen Direktkauf einer Immobilie ein gewaltiger Vorteil!

• Dadurch, dass REITs in Immobilien investieren, ist der Großteil des Kapitals in sehr stabilen Sachwerten angelegt. Das Geschäftsmodell ist daher eher risikoarm.

• Achja, zum Thema risikoarm: Jedenfalls in Deutschland müssen sich REITs zu satten 45 Prozent aus Eigenkapital finanzieren. Bedeuet auf der anderen Seite, dass das Unternehmen maximal zu 55 Prozent schuldenfinanziert arbeiten darf. Das ist im Vergleich zu vielen anderen Aktiengesellschaften recht überschaubar und für Anleger ein zusätzliches Plus an Sicherheit.

• REITs sind steuerlich privilegiert. Das bedeutet im Wesentlichen, dass die (Miet-)Gewinne der REITs vom Unternehmen nicht versteuert werden müssen! Aber keine Sorge, der Fiskus sorgt schon dafür, dass er nicht zu kurz kommt. Zugelangt wird dann eben wieder beim Anleger, wenn dieser die Dividende ausgezahlt bekommt. ? Was uns zum nächsten Punkt bringt…

• Dieses Steuerprivileg gibt es natürlich nicht einfach so. REITs müssen einen sehr großen Teil ihres Gewinns in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten. In Deutschland und den USA etwa sind es mindestens 90 Prozent!

• Mal sehen: Steuerprivileg plus Ausschüttungspflicht plus stabile Mieteinnahmen plus relativ geringe Kosten für Instandhaltung der Immobilien. Kein Wunder, dass am anderen Ende dieser Gleichung zumeist hohe und verlässliche Dividendenrenditen stehen. Das macht REITs besonders attraktiv für Dividendenjäger, die sich ein passives Einkommen aufbauen wollen. Durch koninuierliche Wiederanlage kannst Du sie aber auch zum langfristigen Vermögensaufbau nutzen, indem Du den Zinseszinseffekt für Dich arbeiten lässt.

• Der eine oder andere wird es vielleicht schon ahnen: Hohe Dividenden bedeuten in der Regel, dass dafür mit keinem großen Wachstum zu rechnen ist. Einerseits limitiert schon das überwiegend auf Mieteinnahmen gerichtete Geschäftsmodell das unternehmerische Wachstum. Andererseits ist das Investitionskapital für weiteres Wachstum natürlich sehr begrenzt, wenn man mindestens 90 Prozent seines Gewinns ausschütten muss.

So weit, so gut. Klingt bis jetzt gar nicht schlecht, oder?

Risiken gibt es aber natürlich auch bei REITs. Im Kern sind es dieselben Risiken, wie sie für Direktanlagen in Immobilien auch gelten. Zum einen wäre da der überhitzte Immobilienmarkt, der in den letzten Jahren so heißgelaufen ist, dass viele schon wieder von einer Immobilienblase sprechen. Platzt die Blase und brechen die Marktwerte der Immobilien ein, ist das natürlich auch für den Wert eines REITs fatal, was sich im Aktienkurs widerspiegeln wird. Auch fallende oder (bei zahlungsunfähigen Mietern) ausbleibende Mieten können die Folge sein, wodurch die Stabilität der Dividenden in Gefahr gerät.

Ein weiteres Problem zeichnet sich im Bereich der Regulierung ab. In den letzten Jahren ist leider zunehmend zu beobachten, dass der Staat immer stärker in den (Immobilien-)Markt eingreift. Mietendeckel wie mittlerweile in Berlin eingeführt oder auch immer wieder diskutierte Enteignungsphantasien beeinträchtigen das Geschäftsmodell von Wohnungskonzernen und REITs.

Um das letztgenannte Risiko gering zu halten, können Anleger politisch „heißes Pflaster“ meiden. Überlege Dir also gut, ob Du gerade in Unternehmen investieren willst, die ihren Tätigkeitsschwerpunkt in (Bundes-)Ländern haben, in denen ein eher wirtschaftsfeindlicher Wind weht. Kapital fließt am Ende des Tages immer dorthin, wo es am besten behandelt wird.

2. REITs in Deutschland

In Deutschland sind REITs seit 2007 durch das REIT-Gesetz geregelt. Das Gesetz regelt neben den oben schon genannten Merkmalen etwa, dass ein REIT seinen Anlageschwerpunkt in Immoblien haben muss. Auch gibt es eigene Regelungen zum sogenannten Streubesitz. Das heißt, dass eine bestimmte Anzahl von Aktien (bei deutschen REITs 15 Prozent) Kleinanlegern gehören müssen, damit nicht einzelne Großinvestoren zu viel Einfluss bekommen. Auch der Handel mit den erworbenen Immobilien ist weitgehend ausgeschlossen, weswegen (deutsche) REITs überwiegend von ihren Mieteinnahmen leben.

Obwohl die gesetzliche Grundlage nun schon seit 13 Jahren besteht, scheinen deutsche Unternehmen mit dieser Konstruktion noch etwas zu fremdeln. Ganze ! 5 ! deutsche REITs gibt es aktuell.

• Alstria Office REIT-AG (Wertpapierkennnummer – WKN: A0LD2U)
• Deutsche Industrie REIT-AG (WKN: A2G9LL)
• Deutsche Konsum REIT-AG (WKN: A14KRD)
• Fair Value REIT-AG (WKN: A0MW97)
• Hamborner REIT-AG (WKN: 601300)

Wie Du wahrscheinlich gerade gemerkt hast, ist es nicht allzu schwer, einen deutschen REIT zu erkennen?. Sie alle müssen den Rechtsformzusatz „REIT-AG“ führen. Auch wenn da natürlich noch viel Luft nach oben ist, gibt es bereits einen eigenen Index für deutsche REITs, in dem die fünf gelistet sind.

3. USA – Schlaraffenland für REITs

Während die fünf deutschen REITs zusammen auf eine Marktkapitalisierung von etwas mehr als vier Milliarden Euro kommen, existieren in den USA hunderte von REITs mit einer Gesamtmarktkapitalisierung von mehreren hundert Milliarden US-Dollar. Das mag auch daran liegen, dass die US-amerikanische Gesetzgebung REITs sehr viel flexibler versteht als die deutsche.

Z.B. sind REITs in den USA nicht zwingend an der Börse notiert, sondern können auch als Private REITs außerbörslich gehandelt werden. Von denen solltest Du allerdings besser die Finger lassen, ein liquider Börsenhandel ist seeehr wichtig. Abgesehen davon gibt es auch nicht allzu viele Broker, die dich solche REITs handeln lassen ?.

Daneben gibt es dort noch weitere Arten von REITs. Die klassischen REITs nach deutschem Verständnis erwerben Immobilien und vermieten sie. Dieses Geschäftsmodell entspricht amerikanischen Equity-REITs, die auch dort der bedeutendste Vertreter der REITs sind.

Darüber hinaus sind in den USA aber auch sogenannte Mortgage-REITs zulässig. Mortgage-REITs sind ein bisschen mit einer Bank vergleichbar und investieren das Unternehmenskapital in Immobilienkredite. Sie kaufen also – anders als Equity-REITs – nicht selbst Immobilien, sondern finanzieren Immobilienprojekte. Sie können daher einerseits profitabler arbeiten, sind aber andererseits auch deutlich risikoreicher.

Hybrid-REITs schließlich sind eine Mischform, die beide Geschäftsmodelle verfolgt.

So, wir nähern uns langsam aber sicher dem Ende des Beitrags! Für alle, die immer noch nicht glauben können, dass es tatsächlich REITs gibt, die ⛓️ Gefängnisse ⛓️ betreiben, hat der Alligator jetzt wie versprochen noch zwei Beispiele parat:

• The Geo Group (Internationale Wertpapierkennnummer – ISIN: US36162J1060)
• CoreCivic (ISIN: US21871N1019)

Ein bisschen makaber ist es natürlich schon, an der Auslastung amerikanischer Gefängnisse mitzuverdienen. Zudem sind diese REITs auch einigermaßen spekulativ: Ob weiterhin Gefängnisse von Privaten betrieben werden dürfen, wird zu einem großen Teil am Ausgang der Präsidentenwahlen in den USA hängen. Ob so etwas für Dich in Frage kommt, musst Du wie immer selbst entscheiden. Der Alligator macht sowieso keine Anlageberatung, wollte Dir diese Skurrilität aber nicht vorenthalten.

Damit hätten wir’s auch schon wieder geschafft! ? Der AnlageAlligator hofft, dass Du ein bisschen was mitnehmen konntest und freut sich, wenn Du auch in Zukunft vorbeischaust! ?

Bevor Du gehst: Sind REITs aus Deiner Sicht eine interessante Anlageform und bist Du vielleicht selbst schon investiert? Gibt es Aspekte, die Dir im Beitrag noch fehlen? Der Alligator freut sich wie immer über Dein Feedback! ??

Der schnelle Happen ?

1. Mit REITs kannst Du auch mit kleineren Beträgen einfach und transparent in Immobilien investieren. Wie bei normalen Aktien auch, brauchst Du dafür lediglich ein Depot bei einem Broker.
2. REITs zeichnen sich in der Regel durch hohe Dividendenrenditen aus. Dafür ist das Wachstum meist nicht allzu stark.
3. Risiken liegen vor allem in einem möglichen Einbruch des hoch bewerteten Immobilienmarktes und in der staatlichen Regulierung. Wo mieten gedeckelt und laut über Enteignungen nachgedacht wird, drohen REITs Probleme.
4. In Deutschland gibt es aktuell gerade einmal fünf REITs, die im Wesentlichen Immobilien erwerben und vermieten.
5. In den USA dagegen sind REITs sehr viel verbreiteter, wobei es auch andere Arten von REITs gibt, deren Schwerpunkt z.B. in der Immobilienfinanzierung liegt.